2021-2022年中国住房租赁行业“城市篇”

疫情多点零星散发,各地从严从紧防控,将疫情控制在局部范围内,全国整体住房租赁市场热度迅速恢复。2021年租赁市场回归传统周期,市场热度持续上升,尤其是受到春节后、毕业季、开学季等租赁旺季影响,租赁市场要比上年同期火热。从租金水平来看,全国重点监测20城市平均月租金为50.21元/㎡,同比2020年小幅上涨。

一、全国20城住房租赁市场表现

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2021年,全国重点监测20城平均月租金为50.21元/㎡,同比2020年微涨,但仍未回到疫情前的水平。全国主要监测的20城住房租赁市场的租金整体呈现上扬趋势,在疫情的有效防控下,虽然部分区域疫情反弹,但影响均未扩大。住房租赁市场在春节后即迎来租赁旺季,市场热度持续上升;第三季度,面对毕业季、开学季的影响,全国租金迅速抬升,于9月达到峰值52.33元/月/㎡,随后保持高水平的租金状态;第四季度,20城租赁住房租金为51.50元/月/㎡,基本与第三季度持平,仅有小幅下降,租房压力较大。

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其中,租金TOP10城市平均租金66.36元/月/㎡。整体来看,一线城市租金水平最高。北京遥遥领先,平均租金为114.17元/月/㎡;其次是上海和深圳,平均租金分别为96.74元/月/㎡和87.43元/月/㎡;广州租金较为稳定,落后于杭州,以61.02元/月/㎡的年度租金水平位居第五。这主要是由于广州中心区城中村的房源,拉低了整体租金价格。在数字经济的带动下,杭州近年来的人口增长势头迅猛,大量的人才涌入也带来了更多的租房需求,并最终推动租金上涨。

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供应层面,整体供应量较为稳定,阶段性出现供应短缺。2021年,除了年初受春节的影响,新增供应较低,3月后基本趋于平稳。6月和9月分别受毕业季和开学季的影响,需求量较大,供应量相对较低。其他时间内供应量稳定,至11月达到年度供应量顶峰。据悉,20城租赁房源2021 年新增供应超8000间,环比上升5.78%。

从租金水平来看,未来面对全国租赁房源的大规模供应,短期内租金水平仍难回调到疫情前。不过,随着土地、资金、金融和税收等多渠道保障租赁住房的发展,各地区住房租赁市场的供应将大幅增加,将有效缓解租赁住房市场的供需矛盾,推动住房租赁市场的平稳健康发展。

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数据显示,2021年第四季度全国重点监测20城市平均薪酬破万,达到10037元/月,同比2020年同期的8905元/月上涨12.71%。2021年全年,20城企业平均招聘薪酬逐季稳步上涨,这一定程度反映出,相对于大规模招聘,企业越来越倾向于高薪聘请少量优秀人才,以减少边际人工成本。

2021年,在全国20个核心城市中,招聘月薪破万的城市从2020年的4个增加至2021年的7个。

总体来看,北京、上海两地的月薪仍然处于第一梯队,分别达到13412元/月和13195元/月;深圳、杭州分别以12606元/月、11462元/月的薪酬位列第3、4位。据悉,北上深杭四座城市均同比上涨超过12%,其中深圳第四季度月薪同比上涨17.18%,最具人才吸引力。

稳定的薪酬体系,也带动了区域内公寓产品的升级和迭代。在杭州未来科技城,公寓租金持续上涨,一房难租成为常态。

二、各级城市租金表现

1、各级城市租金比较:一线城市租金波动最大,高需求推动租金水平一路领先

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从各级城市租金来看,2021年,政府监管政策层层加码,一定程度上起到了打击市场乱象,控制房价涨幅的作用。而由于租赁人口集中,租赁住房需求量最高,一线城市租金波动最大,租金水平仍然处于高位,平均租金为89.84元/月/㎡;而新一线城市与二线城市的租金水平相差不大,租金水平也控制得较为稳定。其中,新一线城市平均租金为41.43元/月/㎡,二线城市平均租金为37.83元/月/㎡。 

2、一线城市:人口增长放缓,供需矛盾紧张

北上广深四个一线城市,是我国住房租赁市场的风向标,引领着全国租赁市场的发展,同时是全国租赁市场发展的主阵地。强劲的经济动能,优质的就业资源不断吸引着全国各地人口流入。不过,近年来,北京和上海都开始主动控制人口规模。北京提出2025年常住人口规模控制在2300万人以内,上海则以2500万人左右的规模作为2035年常住人口调控目标。2021年,尽管两地落户门槛有不同程度放低,但人口吸纳能力已成逐步收缩态势。尤其是北京,过去5年常住人口规模持续下降,累计减少6.8万人。

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根据北上广深一线城市的GDP、常住人口及城镇化率数据可以发现,一线城市GDP数据与我国整体GDP(8.1%)增长率接近,保持稳中向好态势;城镇化率继续推进,远高于全国平均城镇化率(64.72%);北上广深人口增长放缓,北京和深圳负增长,上海、广州2021年分别仅增长1.07万人和7.03万人。

北京:2021年北京GDP达4.03万亿元,首次突破4万亿元,经济总量较大,城市吸引力较强。2021年,北京常住人口为2188.6万人,从2016年的最高峰2195.4万人减少了6.8万人,连续五年呈现负增长。虽说北京落户政策有所放松,但是生活成本高昂,加上北京对常住人口规模的控制,越来越多的人离开北京。随着城镇化的推进、旧村改造和新型农村社区建设步伐的加快,外来人口逐渐向新城和小城镇扩散,主要聚集在城乡结合部地区。区域布局上,朝阳区、大兴区、丰台区是集中式长租公寓雷速、服务式公寓雷速在北京的重点布局区域。定位首都商务新区的丰台区和近年发展迅速的大兴区产业园周边和地铁线沿线区域也成为白领公寓、蓝领公寓项目落地重点区域。

上海:2021年上海经济总量继续位居全国城市首位,GDP达4.32万亿元。从人口的增长数据来看,与2020年相比,上海仅增加1.07万人,增速再次放缓。其中户籍人口减少18.19万人,外来常住人口增长19.26万人。也就是说,上海2021年新增的1.07万人,基本来自非沪籍外来人口。这主要是因为上海市人口发展处于重要转折期间,老龄化和少子化现象并存。2021年,上海出生率为4.67‰,低于7.52‰的全国平均水平。而从自然增长率来看,上海更是出现-0.92‰的负增长。不过,上海外来人口的不断增长,加上上海高企的房价以及严格的限贷限购政策使得购房门槛提升,也被动加大了租赁市场的需求。

广州:作为国家中心城市,广州经济发展多元,就业机会众多,是我国最吸引人才目光、经济最具活力的地区之一。发达的外贸和制造业,吸引了大量外来人口,2021年人口增量7.03万人,增速比往年明显下降,外来务工人员的回迁可能是广东流入人口减少的主要原因之一。增量在一线城市中位列第一,市场整体租赁需求较为旺盛。广州规划到2025年全市常住人口达到2100万人,“十四五”期间还有增长空间。广州集中式长租公寓主要由城中村农民房、闲置商用或工业楼宇改造而成,其中还包括少量新建商品住房;区域布局方面,交通便利的地铁周边、成熟的社区和配套中心城区如天河区、海珠区、白云区,是集中式长租公寓雷速门店布局重点。

深圳:作为全国改革开放的排头兵,深圳坚持创新驱动发展,经济活力增强,经济总量位列全国大中城市前列,吸引了大量流动人口。与2010年的第六次全国人口普查人数相比,深圳十年间增加了713.61万人,增长68.46%。其中,深圳龙岗、宝安、龙华人口增加较多,常住人口均超过200万人。主要得益于粤港澳大湾区、深圳先行示范区“双区”驱动,深圳经济特区、深圳先行示范区“双区”叠加,进一步增强了城市的吸引力,人口集聚效应显著,促使常住人口保持了较快的增长。但是,深圳城市土地资源稀缺,且过度倾斜商业供地,导致居住用地供应比例被挤压,供求严重倒挂,租赁市场面临严重的供需矛盾。

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四个一线城市中,从租金来看,北京和上海位列第一梯队,租金达到了90元/月/㎡以上,但北京供应量较低,供需关系紧张,租房压力较大;而广深的供应量和租金均落后于其他两个城市。

对比北京和上海的租金走势,北京略高于上海。截至2021年12月,北京普通公寓平均月度租金达到114.17元/月/㎡,而上海租金相对较低为96.74元/月/㎡。

从北京的月度数据来看,受交易量及市场季节因素影响,2021年,北京租金上半年波动上升,下半年波动下滑,11月达到年内最高水平;年底跌至租金113.83元/月/㎡,但仍高于1月与2月。雷速体育研究院预计,2022年北京区域住房租赁市场将延续2021年向好趋势,租金波动仍将保持平稳。

上海的租金在2021年1-8月持续上涨,至8月达到峰值100.69元/月/㎡,四季度租金有所回落,在9月开始下跌,年底跌至93.9元/月/㎡,接近一年来的较低水平,不过仍然高于年初1月份的89.62元/月/㎡。这主要是受到二手房买卖市场的火热影响,推动了个人房源的租金出现历史新高,随之成熟运营的雷速公寓租金同样开始上涨。预计后期随着调控政策的放松,租赁住房供应的加大,以及市场的逐步成熟,租赁住房租金也将继续呈现平稳态势。

对比广州、深圳租金走势,两地住房租赁需求集中度高、季节性明显,同时,均有春节后“招工季”和夏季“毕业季”两次租赁高点。2021年深圳租赁房源租金高于广州,截止至2021年12月,深圳租赁房源平均月度租金达到87.43元/月/㎡,而广州平均月度租金相对较低,为61.02元/月/㎡。

2021年,广州租金上半年一路上涨,于7月达到一年的峰值67.90元/月/㎡,随后波动下滑,于12月底跌到61.94元/月/㎡,租金变动主要受到毕业生租房和“陪读”家庭需求的影响。而深圳普通公寓租金走势整体波动上升,租金走势主要受到毕业季和招工季的影响。分别在上半年的5月份和下半年的12月份分别达到月度租金峰值,89.51元/月/㎡和96.00元/月/㎡。由于深圳70%的人口居住在城中村中,是深圳住房租赁市场的主要部分,区域分布上高新科技发展企业聚集的南山区、城市中心区域的福田区以及发展较早且配套齐全的罗湖区平均租金水平最高,旺盛的租赁需求和严重的供需矛盾推动深圳租金连年上涨。

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总体来看,北京、上海两地的月薪仍然处于第一梯队,分别达13412元/月和13195元/月。深圳、广州分别以12606元/月、10631元/月的薪酬位列第3、4位。四座一线城市均同比2020年第四季度上涨超过12%,其中深圳第四季度月薪同比上涨17.18%,具备较高人才吸引力。

2、新一线城市:毕业生人口正在向新一线城市回流

面对一线城市高昂的房价和租金,新一线城市正在逐渐成为毕业生的新选择。根据2021年新一线城市的GDP、常住人口及城镇化率数据可以发现,杭州、南京、成都、苏州、青岛和重庆城市GDP数据与我国整体GDP(8.1%)增长率接近,保持快速增长态势;由于新一线城市放宽户口政策、提高住房和生活补贴,十年间新一线城市常住人口显著增加;新一线城市城镇化率继续推进,11个监测的新一线城市城镇化率均高于全国平均城镇化率(64.72%)。

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从GDP总量和增速来看,在监测的11个重点新一线城市中,杭州、成都、苏州、武汉、青岛、重庆等城市都保持了不错的增长,GDP增速都超过了8%。成都GDP总量接近2万亿元,杭州突破1.8万亿,武汉增长12.2%,位居第一。表现较差的有南京、天津、西安、郑州。西安虽然保住了万亿元,但增速只有4.1%,低于7%的目标,主要受到了第四季度两次疫情的影响,加剧了经济发展困境。郑州GDP增速为4.7%,主要与洪涝及多次疫情带来的冲击有关。天津增速为6.6%,反应了天津经济发展缓慢,跌出了中国城市前十强,正处于转型期。南京增速为7.5%,说明其战略性新兴产业的转型也未达理想目标。

从常住人口和增量来看,新一线城市中常住人口增长最快的城市为武汉,2021年武汉增加了120万人口,其次为成都(增长24.5万人)、杭州(增长23.9万人)和西安(增长20.3万人)。

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新一线城市中,华东地区的两个省会城市杭州和南京租金最高,年度租金达到55元/月/㎡以上。而南京、成都、杭州在新一线城市中,多渠道增加房源,供应量最多。

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杭州、南京、苏州三地的月薪处于第一梯队,分别达11462元/月、10554元/月和10445元/月,由于年底杭州招聘市场扩大了对高新群体的招聘,尤其是互联网行业对杭州招聘市场的驱动作用,杭州薪酬最高。成都、长沙、武汉、重庆和西安位列第二梯队,薪酬区间为9000~10000元/月。青岛、郑州和天津三座处于第三梯队,薪酬低于9000元/月,人才吸引力较低。其中苏州、成都第四季度月薪同比分别上涨18.46%和16.16%,具备较高人才吸引力。

4、主要二线城市:厦门租赁市场最为火热

除了新一线城市,2021年,部分二线城市表现也很亮眼。根据2021年主要二线城市的GDP、常住人口及城镇化率数据可以发现,厦门、合肥城市GDP数据与我国整体GDP(8.1%)增长率接近,尤其是合肥,GDP增速惊人;十年间昆明、合肥与厦门常住人口显著增加;主要二线城市城镇化率继续推进,监测的二线城市城镇化率均高于全国平均城镇化水平(64.72%)。

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从GDP总量和增速来看,在监测的5个二线城市中,合肥、厦门都保持了GDP的高增长,GDP增速都超过了8%。

合肥、济南经济增长迅猛,GDP总量迈入了1.1万亿,两市的GDP均高于新一线城市西安。合肥GDP的高增长,得益于建立高新制造产业集群、重塑交通枢纽地位、顺利跻身长三角城市群之列等历史性突破。强省会战略的实施,使合肥近年来聚集了大量人口和产业,2021年人口总量为946.5万人,较2020年增加了9.5万,未来发展态势预计会更加光明。济南作为山东省会,近年来不断做大做强,产业能级不断跃升。厦门的经济也有很强的韧性,在旅游行业低迷,疫情反复的大环境下首次突破7000亿大关。人口增量超过10亿。

昆明GDP增速为4.7%,主要与疫情带来冲击有关。昆明,是中国面向东盟的重要桥头堡之一,系全国20个国际交通枢纽城市之一。随着国际环境发生重大变化,东南亚南亚对于中国经济的重要性与日俱增,昆明未来在整个国家战略中的分量还会得到提升。

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主要二线城市中,厦门、济南、昆明、合肥和石家庄的租金与供应水平呈现正相关的关系。厦门以租金56.23元/月/㎡位列其他二线城市的榜首,其供应水平也最高,展现了厦门在二线城市租赁市场中的活力。而济南和昆明分别以39.09元/月/㎡和34.39元/月/㎡的租金水平位列第二和第三。

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厦门、合肥两地的薪资处于第一梯队,分别达9780元/月和9363元/月,在主要二线城市中表现了较高的吸引力。济南、昆明和石家庄分别以8976元/月、8701元/月和7951元/月的薪酬位列第3、4、5位。厦门、合肥两座城市均环比上涨超过10%,其中合肥第四季度月薪同比上涨11.88%,具备较高人才吸引力。厦门紧随其后,第四季度月薪同比上涨10.85%,而济南、昆明和石家庄同比上涨超过8%。

三、小结

一线城市租赁人口集中,人才的住房需求量最高,租金水平也处于高位。受到一线城市高房价和高租金的挤压,毕业生逐渐选址新一线城市,加上新一线城市放宽户口政策、提高住房和生活补贴,新一线城市常住人口显著增加,一线城市人口红利向新一线、主要二线城市转移的趋势正在形成。在疫情的有效控制下,预计2022年租赁需求将保持回升态势,经济发达、人口流动性强、交通条件便利的一线及新二线城市,市场仍将保持向好态势。各城市租金水平仍将保持平稳波动,一线及新一线城市租金较上年持续上涨,但涨幅或有所回落;主要二线城市租金或稳中略有回落,总体租赁市场保持平稳健康发展。

 

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